Koliko je vredna nepremičninač V cenilski stroki so tako poznani različni standardi vrednosti nepremičnine, kot so tržna vrednost, likvidacijska vrednost, nadomestitvena vrednost itd., ki so osnovno izhodišče za pravilno oceno vrednosti. V veliki večini primerov bo posrednika zanimala menjalna vrednost nepremičnine, to je vrednost nepremičnine na prostem trgu v primeru prodaje, ne sme pa pozabiti tudi na morebitni drugačen namen in iz tega izhajajoče drugačne vrednosti nepremičnine. Ob pravilnem razumevanjem pojmov "vrednost, cena in strošek" Izraz "sodna cenitev" je nepravilen in povzroča zmedo med uporabniki. Gre za napačno rabo pridevnikov "sodni" in "sodniški". Cenitve ne izdela niti sodišče niti sodnik, zato je skrivanje cenilcev za pridevnikom "sodni" z moralnega vidika sporno in nesprejemljivo. Med uporabniki se je izraz udomačil zaradi tega, ker jih izvajajo sodni cenilci. Tu bi želel opozoriti še na novo določbo 85. člena zakona o sodiščih, ki predpisuje, kdaj se lahko sodni cenilci sklicujejo na to svoje imenovanje, in sicer samo v primerih, ko dajejo cenitev na zahtevo sodišča ali na zahtevo stranke zaradi uveljavljanja njenih pravic, v drugih primerih pa le, če tako določa zakon ali z dovoljenjem predsednika sodišča. Velika večina sodnih cenilcev določa tako imenovano "prometno vrednost", ki je rezultat ocenjevanja na podlagi uporabe metode ocenjevanja, predpisane s Pravilnikom o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin, na kratko PEMŽelel pa bi poudariti pomen sodelovanja med cenilcem in posrednikom z nepremičninami. Cenilec je strokovno usposobljen za ocenjevanje nepremičnin. Poznati mora pristope, metodologije in metode za ocenjevanje nepremičnin. Šibak pa je v poznavanju trga nepremičnin in v pridobivanju informacij s tega trga. Vrednotenje nepremičnin je v glavnem subjektivna kategorija. Kakršnokoli vrednotenje, ki je pravno regulirano, je v osnovi prisilno vrednotenje. Izhajajoč iz te teze, sta v strokovni javnosti poznana in uveljavljena dva sistema vrednotenja nepremičnin. Prvi je tako imenovani administrativni sistem vrednotenja nepremičnin. Država za svoje potrebe je in bo predpisala svoje načine ocenjevanja nepremičnin (denacionalizacija, davčni postopki, najemnine itd.), gre za tako imenovane administrativne metode ocenjevanja, kjer zakon ali ustrezen drugi akt določa, kateri faktorji vplivajo na vrednost nepremičnine, ne glede na dogajanje na trgu nepremičnin, in predpisuje metodo izračuna vrednosti nepremičnine. Administrativno vrednotenje je v osnovi pravna kategorija. Drugi je tako imenovani svobodni (tržni) sistem vrednotenja nepremičnin. Tu pa šele na podlagi analize trga nepremičnin ugotavljamo, kateri faktorji in v kolikšni meri vplivajo na vrednost nepremičnin. Metode praviloma niso predpisane, vzpostavljeni so standardi kot strokovno poenotenje delovanja. Tržno vrednotenje je v osnovi ekonomska in ne pravna kategorija. Sistem izračuna tržne vrednosti nepremičnin temelji na treh osnovnih pristopih s svojimi metodami za določanje vrednosti nepremičnin, in sicer: 1. Na stroškovnem pristopu z različnimi metodami ugotavljamo višino stroškov, ki so potrebni za gradnjo popolnoma enake (reprodukcijska vrednost) ali podobne nepremičnine (nadomestitvena vrednost) z upoštevanjem treh oblik zastarevanja oz. poslabšanja, fizičnega poslabšanja in funkcionalnega ter ekonomskega zastarevanja. 2. Na dohodkovnem pristopu, kjer z različnimi metodami ugotavljamo višino prihodkov in odhodkov, povezanih s poslovanjem nepremičnine ter na podlagi teh podatkov ugotavljamo sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov. 3. Na primerjalnem pristopu, kjer z različnimi metodami 'analiziramo izvršene transakcije' oziroma kritično obravnavamo konkretne podatke s trga nepremičnin in jih apliciramo na predmetno nepremičnino.