Leta 2001 sem kupil stanovanje v tristanovanjski hiši. Po zagotovilu prodajalca je bila hiša, stara 60 let, v celoti renovirana. To potrjuje tudi poročilo o ocenitvi vrednosti stanovanja, ki jo je izdelal sodni cenilec in izvedenec gradbene stroke po naročilu prodajalca (in starost hiše zaradi obnovitvenih let zmanjšal na 40 let). Lani je začela puščati streha (kljub zagotovilom prodajalca ob nakupu, da je bilo ostrešje zamenjano - v resnici seveda ni bilo, saj ga je le prebarval s temno barvo), v stanovanju vse bolj smrdi po plesni (prodajalec je pred prodajo plesnive stene prebelil in prekril z opažem). Tudi večina drugih renovacijskih del na objektu je bila izvedena le delno (kljub zagotovilom prodajalca in cenitvi cenilca) in nestrokovno oz. s kar najmanjšimi stroški. Glede na to, da nas čakajo veliki izdatki zaradi nujne sanacije in glede na to, da je tržna vrednost stanovanj zaradi omenjenih in še drugih pomanjkljivosti bistveno nižja, smo se z lastnikoma ostalih dveh stanovanj odločili, da bi poskušali sodno izterjati del (pre)plačane kupnine. Gre namreč za to, da prodajalcu napake niso mogle biti neznane, še več, prav zato, ker jih je poznal, jih je poskušal kar najbolje skriti. Ob tem pa mu je očitno pomagal tudi sodni cenilec. Kaj menite vi?

Odgovor:

  
Stvarne napake, ki jih opisujete so obstajale že ob prodaji in tako prodajalec za njih odgovarja.
 

Kot ste opisali gre za kategorijo skritih napak, to so tiste, ki ob prevzemu stvari (stanovanja) ni mogoče opaziti. Obligacijski zakonik določa, da je potrebno skrite napake sporočiti prodajalcu v 8 dneh od dneva, ko ste jih odkrili. Drugi rok pa je 6 mesečni, po preteku  katerega prodajalec ne odgovarja več, razne če ni bilo v pogodbi dogovorjeno drugače (ponavadi so ti garancijski roki pri nepremičninah daljši).

Naj pa še omenimo, da ta dva roka ne prideta v poštev in prodajalec še vedno odgovarja, če je bila prodajalcu napaka znana- to boste dokazovali s tem, da je stene le pobelil in ne obseženje renoviral.
 

Svetujemo vam, da vseeno čim prej obvestite prodajalca če ga še niste in ga povabite na ogled. če se vam ne bo uspelo dogovoriti za vrnitev dela kupnine, ker stvar ni imela lastnosti, kot bi jih morala imeti oziroma je zatrjeval imate možnost sodnega varstva – odškodninsko tožbo zaradi napak stvari.
 

Kar pa se tiče cenilca lahko svojo situacijo obrazložite in cenilca prijavite Ministrstvu za pravosodje.

  

Poglejte si še:

       - Obligacijski zakonik - posebni del  (zlasti člen 458 in nadaljnje)