Ko smo zemljišče izbrali, se moramo lotiti urejanja dokumentacije, ki je potrebna za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Po veljavnem zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor je za gradnjo stanovanjske hiše potrebna lokacijska dokumentacija. Ta zakon je tudi podlaga za izdajo priglasitvenega dovoljenja za izgradnjo tistih objektov, za katere po tem zakonu lokacijsko dovoljenje ni potrebno. To so pomožni objekti do določene velikosti (garaža, nadstrešek, pergola, zunanji bazen, dimnik, drvarnica, shramba in drugo).

Ne smemo pozabiti, da lokacijsko dovoljenje še ni dovoljenje za gradnjo. Z lokacijskim dovoljenjem smo opredelili pogoje, ki jih je potrebno izpolniti, da se lahko pridobi projekt za gradnjo objekta in zaprosi za gradbeno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje ureja Zakon o graditvi objektov. Od leta 1996 ta zakon tudi omogoča, da se kot investitorji lahko odločimo za skrajšan postopek in zaprosimo za enotno dovoljenje za gradnjo, v katerem sta združena lokacijsko in gradbeno dovoljenje.

Po končani gradnji potrebujemo še uporabno dovoljenje. V novo hišo se načeloma brez uporabnega dovoljenja ne bi smeli vseliti. Uporabno dovoljenje pa potrebujemo, če se bomo v novem objektu ukvarjali z pridobitveno dejavnostjo, na primer z obrtjo, podjetništvom ali gostinstvom.

a)      Izdelava lokacijske dokumentacije

če območje, kjer nameravamo graditi, urejajo prostorski ureditveni načrti, je za izdajo lokacijskega dovoljenja potrebno dati izdelati lokacijsko dokumentacijo. Lokacijsko dokumentacijo izdela za to pooblaščena strokovna organizacija.

V lokacijski dokumentaciji so določene mere objekta, določena je mikrolokacija posameznih objektov oziroma opisane idejne zasnove našega objekta (prosto stoječa hiša, dvojček, vrstna hiša, medetažna, atrijska, naklon strešine itd).

Lokacijska dokumentacija vsebuje tudi soglasja pristojnih služb in podjetij k izdaji lokacijskega dovoljenja (elektro gospodarstvo, vodna skupnost, vodovod, kanalizacija, spomeniško varstvo).

 V primeru, da ureja območje zazidalni, ureditveni ali lokacijski načrt lokacijska dokumentacija ni potrebna. V tem primeru nam lokacijsko dovoljenje izdajo na podlagi teh načrtov.

b)      Vloga in izdaja lokacijskega dovoljenja
 
Vlogo za izdajo lokacijske dokumentacije vložimo na ustrezni upravni enoti, kjer bomo gradili. Obrazec za vlogo dobimo v vložišču. Priložiti moramo ustrezne dokumente in sicer:
lokacijsko dokumentacijo (4 izvode),
dokazilo o pravici razpolaganja z zemljiščem (zemljiškoknjižni izpisek, overjena kupoprodajna pogodba),
kopijo katastrskega načrta,
podatke o mejaših,
 potrdilo Geodetske uprave RS o bonitetnem razredu, kulturi in izmeri zemljišča, če gre za spremembo namembnosti.

c)       Lokacijsko dovoljenje

Po pozitivno rešeni vlogi upravni organ izda lokacijsko dovoljenje, ki pa največkrat velja le eno leto. Zakon dopušča podaljšanje veljavnosti lokacijskega dovoljenja največkrat dvakrat po eno leto, vendar moramo napisati ustrezno vlogo.

d)      Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja

Na podlagi pridobljenega lokacijskega dovoljenja lahko pri ustrezni projektni organizaciji pridobimo projekt za gradnjo objekta oziroma PGD projekt (projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja). Projekt obsega popoln načrt zgradbe z vsemi instalacijami (kanalizacija, vodovod, ogrevanje, elektrika) in tudi soglasji za izdajo gradbenega dovoljenja.
 
V primeru, da smo objekt že zgradili brez ustreznih dovoljenj in bi radi gradnjo legalizirali (če smo gradili na območju, kjer je predvidena gradnja) lahko vložimo vlogo za legalizacijo gradnje. če bo vloga pozitivno rešena bomo morali plačati kazen za črno gradnjo (Odločba o odmeri odškodnine zaradi uzorpacije in degradacije zemljišča). Kazen je odvisna od okoliščin, ponavadi je tudi precej visoka. V skrajnem primeru, če gradnje ni mogoče legalizirati, jo bo treba porušiti.

Ob izdaji lokacijskega dovoljenja upravna enota opravi ogled lokacije, ki je del postopka. če je gradnja že pričeta, se kazni ne bomo mogli izogniti, zato je potrebno počakati z deli, če nimamo v roki vseh ustreznih dovoljenj.
 
Posvetimo še nekaj besed izbiri projekta. Ne kupujmo zastarele, cenene tipske projekte. Raje se odločimo za projektantsko organizacijo, ki zna izdelati kvaliteten projekt, da bo zadovoljil vse naše želje. Tehnologija gradnje, prav tako predpisi in standardi, so se v gradbeništvu, strojnih in elektro instalacijah v zadnjih letih precej spremenili. če pomislimo še na nove predpise, ki so v pripravi in bodo usklajeni z evropsko zakonodajo, lahko z zanesljivo rečemo, da starih metod pri projektiranju in tudi gradnji ni več možno upoštevati. Novi materiali na področju gradbenih materialov, toplotnih in zvočnih izolacij, prav tako hidroizolacij, novi zaščitni premazi nas dobesedno silijo, da damo prednost novim tehnologijam. Z upoštevanjem gradbene fizike (toplotni mostovi, zvočni mostovi, difuzija vodne pare, toplotna stabilnost) je gradnja postala strokovno precej zahtevna. Vendar pa imajo žal mnoge zgradbe postavljene tudi po sodobnih metodah, veliko napak, razpok, toplotnih in zvočnih mostov in sem tako morajo uporabniki že po nekaj letih bivanja lotiti sanacije. Zato je potrebno v času gradnje upoštevati vsa navodila iz projekta, prav tako tehnično dokumentacijo, se posvetovati s projektantom in nadzornikom del.

Ko je hiša vseljena jo je potrebno tudi primerno vzdrževati.

Poleg novosti v gradbeni fiziki in tehnologiji sta se spremenili tudi miselnost in način življenja. Zato je pomembna je tudi lega prostorov, saj se danes načrtuje tako, da lahko maksimalno izkoristimo tudi tiste dele zgradbe, ki so bili včasih namenjeni le shrambam (kleti, podstrešja). Prostori morajo biti pravilno usmerjeni. Bivalni prostori na jug ali zahod, spalni na vzhod, sanitarije in shrambe na sever. Dnevni prostor se ponavadi ponaša s teraso oziroma balkonom ali zimskim vrtom, tako da je možen direkten stik z naravo. Hrupni del objekta je povezan z glavno dovozno cesto (garaža, vhod). Dnevna soba, jedilnica in kuhinja naj bo obrnjena na vrt ali atrij, ki se naj nahaja po možnosti na južni, vzhodni ali zahodni strani.

Sodobno centralno ogrevanje omogoča direktno povezanost prostorov, brez vrat, predvsem v bivalnem delu objekta. Ambient je tako zanimivejši, dobimo občutek prostornosti. Pojavljajo se notranja stopnišča v dnevnih sobah, odprti kabineti in zastekljeni zimski vrtovi.

Vendar vsem tem novostim, predpisom in standardom, mora hiša zadostiti osnovnemu namenu, to je zaščiti stanovalce pred vremenskimi vplivi in omogočiti prijetno in udobno bivanje. Hiša mora biti estetska, funkcionalna, stroški za vzdrževanje pa čim manjši.

e)      Gradbeno dovoljenje

K vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja moramo priložiti dva izvoda pravnomočnega lokacijskega dovoljenja, dva izvoda projektne dokumentacije (PGD – projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja), dokazilo o plačilu odškodnine za spremembo namembnosti zemljišča, dokazilo o pravici razpolaganja z zemljiščem in tudi vsa soglasja, predpisana z lokacijskim dovoljenjem. Pred izdajo dovoljenja moramo upravnemu organu predložiti potrdilo o plačilu komunalnega prispevka.
Z gradnjo lahko pričnemo, ko postane dovoljenje pravnomočno. To je petnajst dni po tistem, ko je bilo vročeno zadnji stranki v postopku. Pred pričetkom gradnje moramo gradnjo prijaviti. To naredimo na posebnem obrazcu, ki ga dobimo ob prevzemu gradbenega dovoljenja.