Najem stanovanja

  
Najemniki v stanovanju bivajo, lastnik ga vzdržuje, razen če je dogovorjeno drugače. Najemna stanovanja so lahko neprofitna, službena, namenska ali tržna. Na trgu je največ tržnih najemnih stanovanj in neprofitnih najemnih stanovanj. Najemniki stanovanj se večinoma delijo na tiste, ki stanovanje najamejo, ker ne morejo kupiti lastnega in na tiste, ki potrebujejo stanovanje za krajši čas (nekaj mesecev ali let). Za krajši čas najemajo stanovanja predvsem poslovneži in tujci, ki pridejo za daljši čas v Slovenijo. Najem stanovanja za daljši čas, praviloma ni najbolj gospodarno, vendar pa je to edini primerni izhod, kadar ni mogoče zbrati dovolj denarja za nakup stanovanja. Pri najemnem stanovanju se mesečno plačuje najemnina, ki je lahko enaka morebitnemu obroku kredita za enako stanovanje. Tako je bolj primerno vzeti kredit, stanovanje kupiti in mesečno vračati obroke kredita. Seveda pa je pogoj kreditna sposobnost. Stanovanje je smiselno najeti, kadar je načrtovani čas bivanja v nekem kraju krajši: od nekaj mesecev do nekaj let. V takšnem primeru je nakup stanovanja lahko neracionalen, saj je povezan z nekaterimi stroški. Izjema je le nakup stanovanja na trgu, kjer cene močno rastejo in se s tem vložek oplemeniti. 
  
Prednost najemnega stanovanja je, da se lahko enostavno preselimo, kadar želimo (v skladu z odpovednimi roki). To pomeni, da dokler nimamo velike družine, lahko živimo v manjšem stanovanju, kasneje pa se preselimo v večjega. Slabost je, da stanovanja ne moremo preoblikovati po lastnih željah in da ga moramo ohraniti takšnega, kot smo ga najeli.

Sklenitev pogodbe

Z ogledi različnih stanovanj dobimo pregled nad ponudbo na trgu. Ko najdemo stanovanje ali hišo, ki nam ustreza, jo najamemo. Odnose med lastnikom in najemnikom ureja stanovanjski zakon, ki ga morata oba spoštovati. Najem oz. oddajo se uredi z najemno pogodbo. Če lastnik ne želi podpisati najemne pogodbe, gre za najem na črno in najemnika ne ščiti zakon.

Preden podpišete pogodbo

Preden z lastnikom podpišemo pogodbo o najemu, se pogovorimo o nekaterih temah. V tem trenutku se je najbolje pogovoriti o vseh možnih stvareh, saj lahko kasneje pride do težav, če lastniku ne ustrezamo ali pa o­n nam. Vse pomembne stvari tudi zapišemo v pogodbo. Temeljito se pogovorimo o vseh pogojih najema.

Stanovanje dobro pregledamo. Pozorni smo na morebitne poškodbe in napake. Če najdemo pomembnejše napake, na to lastnika opozorimo in zahtevamo, da jih odpravi preden se vselimo. V nekaterih primerih lastnik obljublja, da bo napake odpravil po naši vselitvi, pa tega ne naredi, dokler se ne odselimo. Zavedati se moramo, da gre za naše bivanje in za pošteno najemnino s katero smo upravičeni do brezhibnega stanovanja ali hiše. Napravimo zapisnik v katerem navedemo vso opremo in njeno stanje. Zabeležimo tudi napake ter poškodbe. Napravljen naj bo skrbno in naj vsebuje tudi tisto, kar lastnik obljublja, da bo popravil. Ob koncu najema bomo s pomočjo zapisnika pregledali stanovanje in skupaj z lastnikom ugotovili nove poškodbe, ki smo jih povzročili. Zapisnik morata podpisati najemnik in lastnik in vsak dobi po en izvod.

Stroški

Pred podpisom pogodbe se točno dogovorimo o vseh denarnih zadevah. Razčistimo, kako je z najemnino in kaj je v njej zajeto. Nekateri lastniki lahko v najemnino vračunajo tudi nekatere stroške. Dobro definiramo stroške, ki jih moramo plačevati ob najemnini. Po zakonu morajo biti navedeni v pogodbi. Med stroške ne sodijo vzdrževanje stanovanja ipd. To je zajeto že v sami najemnini.

Nekateri lastniki lahko zahtevajo predplačilo najemnine za nekaj mesecev ali pa za celo leto. To je lahko težava, saj moramo naenkrat poravnati vso najemnino, ki bi se lahko razporedila mesečno. Obstaja tudi nevarnost, da lastnik pobere celotno najemnino in potem začne spreminjati pogoje bivanja. V takšnem primeru bo od njega zelo težko izterjati že plačano najemnino, če bomo pred iztekom najema želeli prekiniti pogodbo. Če zahteva predplačilo, je treba najemno pogodbo sestaviti bolj skrbno in v primeru daljšega predplačila se obrnemo na ustreznega odvetnika, ki bo pogodbo pripravil.

Višino najemnine urejajo zakonitosti trga. Če je povpraševanje večje od ponudbe, so najemnine višje. Najemnina je oderuška, če za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno stanovanje. Pri tem je treba upoštevati lokacijo in opremljenost.

Večina lastnikov bo ob sklenitvi pogodbe zahtevala varščino. Varščina je jamstvo, da bo najemnik stanovanje uporabljal kot dober gospodar. To pomeni, da bo zanj skrbel tako, da se ne bo delala škoda. Lastnik varščino vrne ob izteku najema, če je stanovanje v enakem stanju, kot ob začetku (seveda je tu izvzeta normalna obraba). Če želimo varščino dobiti nazaj, ne smemo poškodovati stanovanja in opreme, oz. moramo vse poškodbe odpraviti. Varščina znaša največkrat od ene do treh mesečnih najemnin, lahko je pa tudi višja. Če je lastnik zelo zadovoljen z najemnikom, se lahko varščina uporabi za plačilo zadnjih najemnin. V tem primeru, varščine ne dobimo vrnjene, a nam tudi ni treba plačevati najemnine za toliko mesecev, kolikor jih pokrije varščina. Varščino se lahko porabi tudi za dela, ki jih mora najemnik opraviti ob izteku najema, če jih ne opravi. Gre za čiščenje, beljenje ipd. Ta dela morajo biti navedena v pogodbi.

Obveznosti in pravice

Najemnik in lastnik imata nekatere dolžnosti in pravice. V osnovi ima najemnik pravico bivanja, lastnik pa pravico, do najemnine. Dolžnosti lastnika so, da za stanovanje skrbi tako, da je primerno za bivanje, najemnik pa mora stanovanje uporabljati le v namene določene s pogodbo (torej za bivanje).

Lastnik lahko v primeru večjih kršitev najemniku odpove najemno razmerje. Pri tem ga mora v naprej opozoriti, da preneha s kršitvami in možnostjo odprave kršitev z rokom najmanj 15 dni.

Najemnik lahko kadarkoli prekine najem, če ni s pogodbo drugače določeno. Pri tem mora upoštevati odpovedni rok, ki je naveden v pogodbi. Če odpovedni rok ni naveden, je rok 90 dni. To pomeni, da, če se danes odločimo, da se bomo izselili in lastnika o svoji nameri obvestimo, bomo še za čas odpovednega roka plačevali najemnino, ne glede na to, ali v stanovanju bivamo ali ne. Odpovedni rok začne teči z dnem, ko lastnika pisno obvestimo o prekinitvi najema. Lastnik ne sme od nas zahtevati, da se izselimo prej, kot določa odpovedni rok. Če je v pogodbi napisano do kdaj traja najem, potem ob izteku najema ni odpovednega roka.

Po podpisu pogodbe, se ob dogovorjenem datumu vselimo. Nato smo lahko načeloma brez skrbi, do zaključka najema.

Če se pogodba o najemu ne sklene ali ne podaljša, potem najemnik stanovanje uporablja nezakonito. V tem primeru lahko lastnik vloži tožbo na izpraznitev stanovanja. Spor se rešuje prednostno