Kaj je potrebno storiti pred začetkom gradnje hiše?

Gradnja individualne stanovanjske hiše je še danes najpogostejši način reševanja stanovanjskega vprašanja. čeprav je to najdražja pot do lastnega doma in zahteva poleg denarja še veliko truda in časa, je za marsikoga edini način, da pride do svoje strehe nad glavo.
Kaj je potrebno storiti pred začetkom gradnje hiše?


 
Res je tudi, da daje bivanje v stanovanjskem bloku le stanovanjski minimum in brezosebne sosedske odnose.
Prav gotovo pomeni stanovati v individualni hiši več intimnosti, več razpoložljivega prostora, več stika z naravo, torej večjo kvaliteto bivanja.

Ker je pot do pridobitve zemljišča, potrebne dokumentacije in gradbenega dovoljenja precej zapletena in ker je od vsega tega najbolj odvisno, kakšen bo vaš dom in kako se boste v njem počutili, bi vas radi opozorili na nekaj ključnih problemov, na katere boste naleteli, če se boste odločili zidati hišo v svoji režiji.

Zemljišče

Zaradi velike ekspanzije gradenj individualnih hiš v povojnem obdobju smo našo lepo, a majhno deželo že skoraj preveč pozidali. Zato se je ministrstvo za okolje in prostor odločilo za čimvečje varovanje kmetijskih in drugih zaščitenih zemljišč. Gradimo lahko le na območjih, ki so v planski urbanistični dokumentaciji označena kot "nepozidano stavbno zemljišče", in to za potrebe individualne stanovanjske gradnje. Zavedati se moramo, da vsako stavbno zemljišče še ne pomeni, da je namenjeno za gradnjo stanovanjskih hiš. Lahko je namenjeno potrebam komunalne, energetske ali prometne infrastrukture, potrebam družbene gradnje, kot so bolnice, šole, poslovni objekti, ali potrebam večstanovanjskih objektov in drugo. Zato se pred nakupom zemljišča najprej temeljito pozanimajmo, v katerem območju leži parcela, kjer želimo zidati, oz. kako je označena v planski urbanistični dokumentaciji. Podatek dobimo na oddelku za okolje in prostor občine, kjer leži zemljišče, z vlogo Preveritev možnosti posega v prostor. Ker si z nakupom gradbenega zemljišča človek vsaj pri nas izbere trajno bivališče z vsemi dobrimi in slabimi posledicami, je treba paziti, da se odločimo, če že ne za idealno pa vsaj za optimalno parcelo. Pri direktnem nakupu zemljišča je treba paziti na morebitne obveznosti v zemljiški knjigi. To najlažje preverimo z zemljiškoknjižnim izpiskom. Dobro je tudi vedeti, ali ima gradbena parcela možnost dostopa že v sami fazi gradnje ali pa moramo za te namene pridobiti služnostno pravico.

Že pri nakupu zemljišča moramo razmišljati o legi hiše. Idealno zemljišče je suho, ravno ali rahlo nagnjeno proti jugu, jugozahodu ali jugovzhodu. Optimalna velikost je od 600 do 800 kvadratnih metrov. Razmišljati je potrebno tudi o bližini trgovine, šole in vrtca, če imamo majhne otroke, o poti do delovnega mesta, bolnišnice … Zemljišča, ki so zamočvirjena ali močno nagnjena, zahtevajo dodatne stroške za sanacijo, kot so drenaže, plavajoča talna plošča, oporni zidovi, …

če ima zemljišče visoko podtalnico, je primerno graditi hišo brez kleti, kajti voda je eden največjih sovražnikov v gradbeništvu.
Komunalna opremljenost zemljišča

Preden pričnemo graditi, si moramo zagotoviti komunalno infrastrukturo, kot so vodovod, električni vod, kanalizacija in cesta. V naseljih, ki so nemenjena zidavi individualnih hiš, komunalna oprema po navadi že odstaja, če ne, pa jo moramo sofinancirati v obliki komunalnega prispevka v krajevni skupnosti ali izvesti na kak drug način.

Lokacijska dokumentacija

Ko smo zemljišče izbrali, se odpravimo k urejanju dokumentacije, ki je potrebna za pridobitev gradbenega dovoljenja. Po zakonu o urbanističnem načrtovanju je za gradnjo hiše potrebna lokacijska dokumentacija. Izdela jo gospodarska družba ali podjetnik posameznik, ki se ukvarja z urbanističnim načrtovanjem in izdelavo lokacijskih dokumentacij. V njej je navedeno, kakšen sme biti objekt gabaritno (velikost tlorisa, etažnost, naklon strešine), kakšne vrste (prosto stoječa hiša, dvojček, vrstna hiša, samostojna atrijska hiša, vrstna atrijska hiša, pritlična,, visokopritlična, medetažna hiša - če je zemljišče hribovito, …).

Dokumentacija je izdelana na osnovi družbenega načrta občine, v kateri gradimo, in na osnovi prostorskoureditvenih pogojev, zazidalnega načrta ali ureditvenega načrta. V njej so našteti vsi pogoji za graditev in oblikovanje objekta kakor tudi pogoji za izvedbo in priključitev komunalnih naprav. Lokacijska dokumentacija vsebuje vsa soglasja za komunalne naprave, včasih tudi določila Zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine, če je objekt v spomeniško zaščitenem območju, in vodnogospodarsko stališče, če leži objekt v vodovarstvenem pasu, ter geološke raziskave nosilnih tal.

Na osnovi lokacijske dokumentacije in soglasij izda upravna enota v občini, kjer gradimo, lokacijsko odločbo. Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja si pridobite na osnovi lokacijske dokumentacije. Sestavni del lokacijske odločbe je lokacijska dokumentacija. Vse informacije o načinu pridobitve dokumentacije, dovoljenja in odločb vam bo dal občinski upravni organ. Tam boste izvedeli za vse finančne obveznosti, ki izhajajo iz spremembe namembnosti zemljišča (prispevek kmetijski zemljiški skupnosti).

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja

Ko imate lokacijsko dokumentacijo, se lotite iskanja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja ali načrta za hišo, kakor ga ponavadi imenujemo. če se že odločite za montažno hišo, boste vso potrebno dokumentacijo dobili tam, kjer te objekte izdelujejo. Skupaj z vsemi montažnimi elementi za hišo boste dobili tudi načrt za celoten objekt skupaj z delom, ki je izveden klasično, na primer klet, ki jo zgradite v lastni režiji. če se odločite za klasično gradnjo, boste poiskali potrebno dokumentacijo pri projektantski organizaciji, ki se ukvarja s takšno dejavnostjo.

Projektivni biroji imajo na razpolago več tipskih projektov. Ogledate si jih v katalogu in izberete takšen objekt, ki bo ustrezal zahtevanim pogojem iz lokacijske odločbe. Kupiti tipski načrt je gotovo najcenejši način pridobitve načrta za hišo. Vendar to nedvomno ni najboljši način za izbiro projektne dokumentacije. Danes obstaja veliko arhitektov samostojnih podjetnikov, ki se ukvarjajo izključno z načrtovanjem individualnih hiš in so za to posebej specializirani in registrirani za izvedbo projektne dokumentacije za zasebnike. Tak arhitekt vam naredi hišo po vaši meri, okusu, jo prilagodi zemljišču in okolju, upošteva vaše želje, navade, poklic, hobije - skratka, prilagodi jo vašemu načinu življenja. Takšen projekt je seveda nekoliko dražji od navadnega tipskega projekta, vendar se moramo zavedati, da hišo gradimo za vse življenje, celo za več generacij. Hiša, ki vam jo bo projektiral za to specializiran arhitekt, bo imela več duha in detajlov, bolje bo izkoriščena in tehnično dovršena. In pri tem ni rečeno, da bo v končni ceni dražja od tiste po tipskem projektu, prav gotovo bo racionalnejša, sodobnejša in še mnogo lepša. Vedeti moramo, da znaša cena projektne dokumentacije le 2 do 3% celotne investicijske vrednosti objekta.

Gradbeno dovoljenje

Ko ste zbrali vso potrebno dokumentacijo: lokacijsko dokumentacijo z vsemi soglasji in projektno dokumentacijo, vložite pri občinskem upravnem organu prošnjo za gradbeno dovoljenje. Novost postopka je, da lahko zaprosite za enotno gradbeno dovoljenje, to pomeni, da ni treba predhodno zaprositi za lokacijsko odločbo, razen če to želite.

Skupaj z izdelano lokacijsko dokumentacijo, projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja in zemljiškoknjižnim izpiskom, dokazilom o lastništvu, lahko zaprosite za enotno gradbeno dovoljenje. če je vsa tehnična dokumentacija v skladu s predpisi in z določili iz lokacijske dokumentacije, boste dobili gradbeno dovoljenje. Na podlagi tega vam bo geometer-geodet iz pooblaščene organizacije zakoličil objekt na prostoru, kjer boste zidali. Tako pričnete gradbena dela pri svoji hiši.

Poti do gradnje hiše so pri nas dolge in zapletene, zato si lahko olajšate delo tako, da jih zaupate gospodarski družbi ali samostojnemu podjetniku, ki vam v sklopu svojega inženiringa pridobi vso potrebno dokumentacijo. Pri tem mora biti zagotovljeno le lastništvo parcele v območju za gradnjo individualnih hiš.

 

 
Vir:
30. november -0001
 
 
Izdelava fasad Dežman d.o.o. Ko sosedova fasada prebledi od zavisti
Strojni ometi Lap d.o.o. Na notranjih in zunajnih površinah
Izdelava popisa del Dežman d.o.o. Strokovno, pregledno, realno ...
Strojni ometi Lap d.o.o. Na notranjih in zunajnih površinah