Postopek gradnje lastne hiše - od parcele do vselitve

1. korak: Nakup zemljišča

Kakovost našega življenja in zadovoljstvo v lastnem domu sta močno odvisna od parcele, na kateri se hiša nahaja. Izbrati moramo takšno parcelo, ki nam ugaja in kateri si predstavljamo življenje v številnih naslednjih letih. Zato se splača biti pri iskanju parcele potrpežljiv, saj nakup parcele predstavlja časovno najbolj zajeten del postopka gradnje lastnega doma. Lega naj bo, če se le da prisojna, poleg tega pa zemljišče ne sme biti preveč nagnjeno, saj bo v tem primeru gradnja zahtevnejša in dražja.

Za družine z otroki je najbolj pomembno, da se parcela nahaja v urbanem naselju oz. je takšno naselje v neposredni bližini. Vse ustanove, ki jih potrebujemo (šola, zdravstveni dom) morajo biti v razumni bližini, prav tako mora biti parcela dobro povezana z javnim cestnim omrežjem, upoštevati pa je potrebno tudi dostopnost z javnimi prevoznimi sredstvi. Pogosto investitorji pozabijo na komunalno infrastrukturo, ki lahko močno podraži gradnjo, predvsem če v bližini parcele ni obstoječih komunalnih vodov. če je parcela že zazidljiva in na njej obstojijo komunalni priključki, potem gradnji ne stoji nič naproti. če pa imate kmetijsko zemljišče, kateremu je še potrebno spremeniti namembnost, priključiti pa ge je potrebno tudi na komunalno omrežje (kanalizacija, voda, elektrika, plin, telefon) potem si morate vzeti kar nekaj mesecev časa, ki jih boste morali podpreti z zajetnim kupčkom denarja. Nova zakonodaja sicer obeta, da nadomestila za spremembo namembnosti ne bo potrebno več plačevati, vendar še vedno ostane plačilo komunalnega prispevka in napeljava komunalnih vodov, kar lahko znese tudi 50.000 SIT na kvadratni meter stanovanjske površine. Na upravni enoti je potrebno še preveriti ali je zemljišče zazidljivo in kakšne vrste objekt se na njem lahko gradi.

Pred nakupom parcele je potrebno preveriti tudi pravno stanje nepremičnine, na kar v splošni evforiji pozabi marsikateri kupec. Stanje se preveri v zemljiški knjigi, če je nepremičnina tam vpisana. če temu ni tako, je potrebno od prodajalca zahtevati celotno serijo kupoprodajnih pogodb, ki morajo biti overjene pri notarju. Paziti je potrebno tudi na morebitne služnosti, ki potekajo preko željene parcele ali pa služnosti, ki jih potrebujete vi, da boste sploh lahko prišli do svoje parcele. Služnostne poti morajo biti vpisane v zemljiški knjigi. če temu ni tako lahko hitro pride do sporov.

Nato se sklene kupoprodajna pogodba, pri kateri mora biti podpis prodajalca notarsko overjen. Na podlagi te pogodbe in na podlagi potrdila o plačilu davka na promet nepremičnin, ki ga izda pristojni davčni urad lahko lastnik predlaga okrajnemu sodišču, na območju katerega leži nepremičnina vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

2. korak: Lokacijska dokumentacija in lokacijsko dovoljenje

Na podlagi urbanistične informacije, ki smo jo omenili že zgoraj in v kateri je razvidna namembnost zemljišča se investitor gradnje lahko odpravi k zbiranju dokumentacije. Najprej je potrebno pridobiti zemljiško-knjižni izpisek, v katerem mora biti investitor naveden kot lastnik zemljišča pa mapno kopijo katastrskega načrta v katerem je narisana parcela, določena njena številka in so navedene mere parcele.

Za gradnjo je potrebno pridobiti kar nekaj dovoljenj, ki jih izdaja upravna enota. Prvo je lokacijsko dovoljenje. Pridobi se ga na podlagi lokacijske dokumentacije, katero izdela pooblaščeno projektno podjetje. Vlogi je potrebno priložiti dokazilo o lastništvu parcele (ZK izpisek). Oddelek za okolje in prostor na upravni enoti nato izda lokacijsko dovoljenje.

3. korak: Projektna dokumentacija in gradbeno dovoljenje

Na podlagi lokacijskega dovoljenja lahko investitor prične s pripravo projektne dokumentacije. Le to sestavlja projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (arhitektura, krajinska arhitektura, gradbene konstrukcije, strojne napeljave, električne napeljave, vodovodne in kanalizacijske napeljave...), projekt za izvedbo in projekt izvedenih del. Pomemben sestavni del, ki ga je v praksi včasih težko dobiti so soglasja sosedov ter pristojnih organov (vodovod, telekom, elektro...). Na podlagi te dokumentacije upravna enota izda gradbeno dovoljenje. Pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja je potrebno plačati še nadomestilo za spremembo namembnosti in komunalni prispevek.

4. korak: Zemeljska dela in komunalni priključki

Strošek za priklop na javno komunalno omrežje (električni vodi, vodovod, kanalizacija, plinovod, telefonski kabel...) je lahko zelo velik. V mestih ceno dvigajo križanja že obstoječih vodov in potreba po prekopu cest, medtem ko je na podeželju ta strošek lahko velik zaradi oddaljenosti.

Zgraditi je potrebno tudi trdne temelje, ne glede na to ali bo cela hiša normalno grajena ali pa se bo investitor odločil za montažno gradnjo. Stroški za ta poseg variirajo glede na geološke lastnosti parcele, zato je potrebno na to misliti že ob nakupu.

5. korak: Gradnja hiše

Na podlagi vseh potrebnih dovoljenj investitor lahko prične z gradnjo. če se je odločil za klasično gradnjo z opeko bo ta faza trajala minimalno pol leta (če bo šlo vse gladko in če si boste lahko privoščili plačevanje ustreznega števila delavcev), če pa gre za montažno hišo pa bo vselitev možna v treh ali štirih mesecih od začetka gradnje.