Kako zgraditi hišo po novem zakonu o graditvi objektov?

... z vidika vse dokumentacije, ki jo pri tem potrebujemo in kakšni so postopki za njihovo pridobitev. Vodič se bo večkrat dopolnjeval, glede na to kaj vas bo najbolj zanimalo in ob sprejemih novih podzakonskih aktov na tem področju. Pričeli bomo s predpostavko, da imamo ustrezno zemljišče že kupljeno in vemo, da je na njem dovoljeno sezidati hišo. V kolikor nakup zemljišča še opravljate, lahko nasvete najdete na sorodnih spletnih straneh.
  

Gradnja hiše se lahko začne samo na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljena. Na lastno odgovornost lahko pričnete graditi tudi že po dokončnosti – ko še ne poteče 8 dnevni rok za pritožbe. Najprej torej rabimo gradbeno dovoljenje.
  

Pridobimo ga tako, da vložimo pri pristojnem upravnem organu (UE- oddelek za okolje in  prostor) zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja. Obrazce si lahko ogledate in dobite v naši rubriki Obrazci za gradnjo . V zahtevi je potrebno navesti podatke o parcelni številki in katastrski občini zemljišča, podatke o vrsti objekta glede na namen ter priložiti:

•  najmanj dva izvoda projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja s predpisanimi sestavinami
• dokazilo o pravici graditi (izpisek iz zk o lastništvu ali dtugi stvarni pravici)
• dokazilo, da so dajatve in prispevki določeni z zakonom oziroma na drug način izpolnjene obveznosti (se nanaša tudi na plačilo komunalnega prispevka)
• druge listine, če tako določa zakon

Komunalni prispevek

Da bo hiša lahko služila svojemu namenu je zemljišče potrebno tudi opremiti s komunalnimi priključki. Ti obsegajo najmanj oskrbo s pitno vodo in energijo, odvajanje odplak, odstranjevanje odpadkov (odvoz smeti) in dostop na javno cesto.
 

Na občini je potrebno vložiti zahtevek za odmero komunalnega prispevka. Ta se določi na podlagi programa opremljanja občine in glede na priključno moč komunalne infrastrukture v vašem območju. Program opremljanja je del lokacijskega programa občine, gre za akt, ki natančneje ureja posege v prostor, pogoje zanje, pogoje za pridobitev gradbenih dovoljenj in podobno.
 

Ko je prispevek plačan se s tem občina zaveže, da so mu omogočeni vsi priključki in da bodo ti tudi zgrajeni v roku in obsegu, kot to določa program opremljanja. Ob plačilu imate pravico zahtevati sklenitev posebne pogodbe z občino o medsebojnih obveznostih v zvezi s priključevanjem objekta. Pogodba vsebuje zlasti rok za priključitev objekta in tehnične pogoje priključevanja.

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja

Pred pričetkom gradnje potrebujemo najprej gradbeno dovoljenje, za to pa rabimo projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD).

Projektiranje lahko opravlja samo pravna ali fizična oseba, ki ima tako dejavnost vpisano v sodni register ali pa samostojni podjetnik s priglašeno tako dejavnostjo. Po zakonu naj bi nam projekt izdelali tako, da ta obsega:

• idejno zasnovo: skica in opis bistvenih značilnosti nameravane gradnje
• idejni projekt: sistematično urejen sestav takšnih načrtov, na podlagi katerih je investitorju omogočeno, da se odloči o najustreznejši varianti nameravane gradnje
• projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja: sistematično urejen sestav takšnih načrtov, na podlagi katerih je pristojnemu organu omogočeno, da presodi vse okoliščine, pomembne za izdajo gradbenega dovoljenja
• projekt za razpis: sistematično urejen sestav takšnih načrtov, na podlagi katerega je investitorju omogočeno pridobiti najustreznejšega izvajalca.
• projekt za izvedbo: projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, dopolnjen s podrobnimi načrti, na podlagi katerih se v skladu s pogoji iz gradbenega dovoljenja gradnja lahko izvede
     

Pomembno je seveda, da je projektna dokumentacija v skladu s prostorskimi akti, to pa se doseže tako, da projektant (ali investitor) pridobi lokacijsko informacijo. Temeljni namen projekta je namreč, da pokaže da bo želeni objekt kot celota izpolnjeval predpise in da bo v skladu s prostorskimi akti. Zakon natančno predpisuje vse obvezne sestavine projekta, ki se jih morajo držati projektanti (za podrobnosti si poglejte 57. in 58. člen Zakona o graditvi objektov).

Revizija projekte dokumentacije načeloma ni obvezna, razen če se nanaša na zahteven objekte (površina več kot 5.000m², viška od 10m…) ali če je bila izdelana v tujini.

Sam postopek izdaje poteka v skrajšanem ugotovitvenem postopku, če je gradnja predvidena za območje, ki je urejeno z državnim ali občinskim lokacijskim načrtom. če je urejena s prostorskim redom se ugotavlja po posebnem postopku.
 

Občinski lokacijski načrt in prostorski red so različni prostorski akti, prostorski red ni tako podroben in je zato potreben poseben postopek, da se ugotovi ustreznost gradnje. Vendar pa tudi, če je območje urejeno s prostorskim aktom, lahko zahtevate izdajo dovoljenja v skrajšanem postopku, če so za to izpolnjeni posebni pogoji.

Poglejmo si še, kako je po novem urejeno pridobivanje soglasij sosedov. V projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja je z mejo prikazana tudi meja vplivnega območja projekta, to je prostor, na katerega bo vaša novo zgrajena hiša vplivala. Na podlagi te meje upravni organ določi ostale stranke postopka, ki imajo pravico sodelovati v postopku. To so lastniki ali imetniki kakšnih drugih pravic na nepremičninah znotraj tega območja. Poleg teh spadajo med stranke tudi lastniki zemljišč, preko katerih so predvideni komunalni priključki.
 

Vse stranke bodo o nameravani gradnji obveščene, povabljene, da se z njo seznanijo in izrečejo. Stranka, ki nameravani gradnji nasprotuje mora sama dokazati, da je gradnja v nasprotju s zakonskimi ali podzakonskimi akti. S tem se breme dokazovanja prelevi na stranke (sosede) in ne zadošča več zgolj izjava, da gradnji nasprotujejo brez argumentov kaj jim je s tem kršeno. Sami morajo poiskati neko pravno podlago za svojo neodobravanje gradnje.
 

Postopek lahko tudi sami pospešite in sami predložite notarsko overjene pisne izjave strank, da se strinjajo z gradnjo, kot je razvidna iz projekta. če predložite takšne izjave vseh strank ustna obravnava sploh ni potrebna.

Dokazilo o pravici graditi

Za dokazilo o pravici graditi se šteje:

•  izpisek iz zemljiške knjige, iz katerega izhaja, da ima investitor na določeni nepremičnini lastninsko ali kakšno drugo stvarno oziroma obligacijsko pravico, ki mu omogoča gradnjo oziroma izvajanje del na takšni nepremičnini,
• notarsko overjena pogodba z dokazilom o vložitvi predloga za vpis pogodbe o pridobitvi lastninske ali kakšne druge stvarne oziroma obligacijske pravice na določeni nepremičnini v zemljiško knjigo, ki investitorju dovoljuje gradnjo oziroma izvajanje del na takšni nepremičnini, ali
• druga listina, ki v skladu z zakonom izkazuje pravico graditi oziroma izvajati dela na določeni nepremičnini.

Gradnja

Ko končno pričnemo z gradnjo, je obvezno  da izvajalec del poskrbi za zakoličenje objekta v skladu s pogoji, ki jih daje gradbeno dovoljenje. Zakoličenje lahko izvede le geodet, ki je pooblaščen s strani občine.

Ravno tako ne smemo pozabiti, da je investitor dolžan prijaviti gradbišče inšpekciji za delo najpozneje v 15 dneh pred začetkom del.

Uporaba

Preden se na novo zgrajeni objekt sme uporabljati je potrebno dobiti še uporabno dovoljenje. Izda ga isti organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, če ugotovi da je hiša zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem. Zahtevo je potrebno vložiti najpozneje v 8 dneh od končane gradnje oziroma v 8 dneh, ko nas izvajalec obvesti o končani gradnji.

V zahtevi je potrebno navesti, da je objekt zgrajen oziroma rekonstruiran v skladu z gradbenim dovoljenjem, številko in datum gradbenega dovoljenja, podatke o projektantu, ki je izdelal projekt za izvedbo in projekt izvedenih del ter podatke o izvajalcu oziroma izvajalcih, ki so objekt gradili oziroma rekonstruirali.
  

Uporabno dovoljenje ni potrebno pred začetkom uporabe prostorov, ki se jim je spremenila namembnost iz stanovanjske v poslovno ali obratno na podlagi gradbenega dovoljenja.
 

Ko upravni organ ugotovi, da je v zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja navedeno vse kar se zahteva imenuje komisijo za tehnični pregled in določi datum tehničnega pregleda. Na dan tehničnega pregleda je potrebno komisiji predložiti:

• projekt izvedenih del z izjavo, s katero nadzornik potrdi, da so bile med gradnjo v projekt vnesene vse spremembe in so te skladne z izdanim gradbenim dovoljenjem,
• gradbeni dnevnik,
• geodetski načrt novega stanja zemljišča po končani gradnji,
• dokazilo o zanesljivosti objekta,
• projekt za vzdrževanje in obratovanje objekta in
• druge podatke in dokazila, če tako za določeno vrsto objektov določa gradbeno dovoljenje ali poseben zakon,
• program prvih meritev obratovalnega monitoringa, kadar so takšne meritve predpisane, če je predmet tehničnega pregleda objekt z vplivi na okolje

Hišna številka

S predpisano vlogo na Območni Geodetski upravi zaprosimo za dodelitev hišne številke.