Lizing odpira vrata v nov dom

Nakup nepremičnine je velik finančni zalogaj, ki je za marsikoga življenjski projekt.
Lizing odpira vrata v nov dom

  
Poleg tega zaradi pogosto neurejenih razmer na slovenskem nepremičninskem trgu nakup spremljajo stres in druge težave. Obojemu se lahko deloma izognemo, če hišo ali stanovanje kupimo na lizing. Ob podobnih pogojih financiranja je lizing v primerjavi z bančnim posojilom običajno preglednejši, postopek odobritve pa preprostejši in hitrejši.

Da vse več občanov, predvsem pa podjetij in samostojnih podjetnikov med mogočimi načini financiranja izbere prav lizing, potrjujejo podatki Združenja lizing podjetij Slovenije. V prvih devetih mesecih letošnjega leta je 30 lizinških hiš sklenilo za 977,2 milijona evrov poslov, kar je za dobrih 37 odstotkov več kot v enakem obdobju lani. Z dobrih 24 odstotkov septembra lani se je v celotni ponudbi lizinških storitev na slabih 31 odstotkov povečal tudi delež poslov, sklenjenih za lizing nepremičnin. V Hypo Leasingu so prepričani, da je največ možnosti za razvoj te vrste financiranja prav na področju nepremičnin.

Prednosti pred posojilom
V primerjavi s stanovanjskimi posojili bank ima lizing tako za občane kot pravne osebe kar nekaj prednosti. V LB Leasingu so med pomembnejšimi omenili postopek odobritve, ki je hiter in preprost. Nižji so tudi stroški zavarovanja. Ker je nepremičnina, ki je predmet lizinga, hkrati zavarovanje, lizingojemalec običajno ne potrebuje dodatnih zavarovanj, ali pa pogodbo zavaruje s poroki. Banke od posojilojemalca zahtevajo zavarovanje z zastavo nepremičnine ali zavarovanje pri zavarovalnici, ki pa pri daljših dobah odplačevanja ponavadi ni mogoče. Dodatna prednost je, da se obroki lizinga ne štejejo v posojilni potencial pri bankah, poleg tega dobi lizingojemalec natančen finančni načrt odplačevanja, ki mu omogoča, da ob morebitnem predčasnem odkupu vedno ve, koliko znaša glavnica, ki jo je treba še odplačati, in koliko obresti, ki se v tem primeru ne obračunajo. Med drugim to pomeni, da imajo možnost sklenitve lizinške pogodbe tudi tisti z nižjo posojilno sposobnostjo ter mlada in na novo ustanovljena podjetja. Manjša je tudi lastna udeležba lizingojemalca, saj lizinška podjetja financirajo od 70 do 90 odstotkov vrednosti nakupa. Na pogosto neurejenem in nepreglednem trgu nepremičnin pa je zelo pomembna prednost, ki jo ponudniki posebej poudarjajo, pravna pomoč in poenostavitev postopka pri nakupu.

Finančni ali operativni
Razlogov, da se ob nakupu nepremičnine odločimo za lizing, je dovolj, treba je le presoditi, kateri nam bolj ustreza, finančni ali operativni, morda bolj znan kot poslovni najem. V osnovi sta si podobna, saj v obeh primerih lizinška hiša kupi nepremičnino ali kakšno drugo dobrino, ki jo izbere kupec in jo potem v določenem časovnem obdobju odplačuje. Pri obeh so ves čas odplačevanja obroki znani in določeni v devizni valuti, ponavadi v evru ali švicarskem franku. Razlika pa je v pravnem in ekonomskem lastništvu, končnem odkupu, in kar je pomembno za podjetja in samostojne podjetnike, v obračunavanju davka na dodano vrednost (DDV) na obresti, amortizaciji in obremenitvi bilance, so razložili v Hypo Leasingu. Zato velja, da je za občane primernejši finančni lizing, saj lizinško pogodbo sklenejo z namenom, da bo nepremičnina po odplačilu njihova last, za pravne osebe pa zaradi računovodskih standardov operativni, poleg tega se pogosto odločijo le za nekajletni najem.
Pri finančnem lizingu se običajno že ob sklenitvi pogodbe določi, da bo po odplačilu vseh obrokov in s plačilom zadnjega nepremičnina prešla v last lizingojemalca, ki je medtem le uporabnik. Pravni lastnik je lizinška hiša in to je vpisano tudi v zemljiško knjigo. Pri tej vrsti lizinga se DDV občanom razporedi in vračuna med vse obroke. Pravne osebe pa se ob sklenitvi pogodbe obremeni za celotno obdobje vnaprej, vendar lahko davek v treh do štirih mesecih obračunajo kot vstopni DDV. Slabost je amortizacija, ki jo mora podjetje obračunati, saj je nepremičnina osnovno sredstvo podjetja.
Pri poslovnem najemu se lizingojemalec običajno odloči le za uporabo, ne pa tudi za končni odkup predmeta in prenos lastništva, čeprav ta možnost ob izteku pogodbe ostaja. Ob odkupu se določi višina zadnjega obroka, ki je praviloma enaka pošteni tržni vrednosti. Sicer pa se najemodajalec in najemnik dogovorita za obdobje najema, višino mesečne obveznosti in potrebna zavarovanja. Ob izteku pogodbe se predmet vrne lizinški hiši, ki je bila ves čas trajanja pogodbe tako pravni kot ekonomski lastnik. Ta vrsta lizinga prinaša vrsto prednosti podjetjem in samostojnim podjetnikom, saj ne obremenjuje bilance podjetja; podjetje namreč ne obračunava amortizacije, ker predmet lizinga v poslovnih knjigah ni zaveden kot osnovno sredstvo, poleg tega mesečni obrok najemnine prikazujejo kot strošek. Prednost je tudi obračunavanje DDV, ki se obračuna ob zapadlosti posameznega obroka, tako najemnik ne plača celotnega DDV, temveč le za del cene, ki je všteta v najemnino.

Hiša na lizing
Občani, ki se odločijo stanovanje ali hišo kupiti na lizing, se morajo kljub trditvam lizinških podjetij, da gre za preprost in hiter način financiranja, zavedati, da je treba urediti zajeten kup dokumentacije. Poleg osnovnih osebnih podatkov, osebnega dokumenta, davčne številke in dokazila o rednih mesečnih dohodkih zahtevajo tudi potrdilo delodajalca o stalni zaposlitvi, bančni izpis zadnjih treh mesecev, odstopno izjavo, upravno-izplačilno prepoved na plačo ter običajno tudi podpisano poroštveno izjavo. Lizingojemalec mora seveda imeti predlog kupoprodajne pogodbe, obvezen pa je tudi zemljiškoknjižni izpisek, ki ne sme biti starejši od tedna dni. če pa prodajalec v zemljiški knjigi nima vpisane lastninske pravice, je treba prinesti dokument, ki dokazuje, da ima lastninsko pravico oziroma pravico do uporabe. Potem je treba imeti še mapno kopijo, ki jo izda pristojna geodetska uprava, lokacijsko informacijo, ki jo izda občina, ter potrdilo občine o neuveljavljanju predkupne pravice. Obvezna je seveda cenitev nepremičnine, ki jo mora opraviti sodni cenilec, če je lizingojemalec nima, bo pri cenitvi posredoval lizingodajalec, sicer pa komercialist opravi le ogled nepremičnine. Za novogradnje je potrebno še gradbeno in uporabno dovoljenje. če se pri pridobivanju potrebne dokumentacije kakor koli zaplete, bo, kot že rečeno, lizinška hiša ponudila pomoč, vendar bo to podražilo stroške odobritve lizinga.

Ko je vse našteto zbrano, se bo pogodbeni strani dogovorita o pogodbenih določilih in jih prilagodita željam in zmožnostim lizingojemalca. Načeloma velja, da je doba odplačevanja lahko do 25 let, dogovorita se tudi o deležu lastne udeležbe kupca, plačilu davkov, višini prvega in zadnjega obroka ter obrestni meri. Zadnja je odvisna od dobe financiranja, plačilne sposobnosti ter zneska. Vezana je na libor ali evribor s pribitkom od dva do 4,5 odstotka. Nazadnje se opravi še ogled nepremičnine, nakazilo kupnine prodajalcu in predaja stanovanja ali hiše v upravljanje oziroma uporabo.


Sreda 23.11.2005
avtorica Katarina Nemanič

prispevek je objavljen z dovoljenjem - originalni prispevek si lahko ogledate tukaj
  

 
30. november -0001
 
 
Urejanje okolice Lap d.o.o. Tlakovanje dvorišč, asfaltiranje
Izdelava popisa del Dežman d.o.o. Strokovno, pregledno, realno ...
Fasaderstvo Lap d.o.o. Kvalitetna izdelava fasad
Ureditev dvorišč Dežman d.o.o. Tlakovanje, asfaltiranje, ...